業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛在生活中很常見。業(yè)主居室財產(chǎn)被盜，物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？法院一般怎樣認(rèn)定物業(yè)管理公司是否盡到了安全防范義務(wù)？

  一、法律依據(jù)

  1、《物業(yè)管理條例》

  第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  第36條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  2、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

  第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

  3、《中華人民共和國合同法》

  第一百二十一條：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

  第一百二十二條：因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

  4、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》

  第三十七條：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

  因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。

   二、相關(guān)案例

  1、業(yè)主財產(chǎn)被盜的物業(yè)管理責(zé)任——李慧訴崇德物業(yè)管理(深圳)有限公司案

  本案要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)對該小區(qū)實施了相應(yīng)的社區(qū)保安措施，履行了相關(guān)安全保障義務(wù)。業(yè)主未能提供有效證據(jù)加以證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)管理職責(zé)過程中存在過錯，致使涉案房屋被盜，財物嚴(yán)重?fù)p失，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無須對業(yè)主財產(chǎn)被盜承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。

  2、業(yè)主居室財產(chǎn)被盜，物業(yè)管理公司已盡到安全保障義務(wù)的，可以不承擔(dān)賠償責(zé)任——王家利訴天津森遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司案

  本案要旨：對于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間因財產(chǎn)被盜而引起的糾紛，不能絕對地認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。作為物業(yè)管理企業(yè)，其有保護(hù)小區(qū)安全的義務(wù)，應(yīng)盡到相應(yīng)的管理職責(zé)，維護(hù)包括小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)的安全。所謂小區(qū)的安全，其應(yīng)包括業(yè)主的財產(chǎn)安全在內(nèi)。只是對于物業(yè)管理企業(yè)的保安部門而言，其不是國家機關(guān)，當(dāng)然不具有國家相應(yīng)的權(quán)力及強制性，但物業(yè)管理企業(yè)既然設(shè)立有保安部門，其應(yīng)建立和規(guī)范一整套相應(yīng)的規(guī)章和措施，在其職責(zé)范圍內(nèi)盡到維護(hù)包括業(yè)主的財產(chǎn)安全在內(nèi)的小區(qū)安全。

  3、物業(yè)公司依約盡到了合理安全管理義務(wù)的，不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主財產(chǎn)被盜損失的民事賠償責(zé)任——湖北西陵律師事務(wù)所訴宜昌瑞泰物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理合同案

  本案要旨：物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域安排保安人員24小時值班，并進(jìn)行不定期巡視檢查;管理公約規(guī)定保安人員對大件物品運出時應(yīng)加以查證及核實，但被盜電腦主機配件體積小，容易隱蔽，易于攜帶，并非大件物品，不能苛求保安人員對每一個人員逐一檢查。故物業(yè)公司已經(jīng)按約定盡到了合理安全管理義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主財產(chǎn)被盜損失的民事賠償責(zé)任。

  4、物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù)的，對業(yè)主被盜造成的財產(chǎn)損失應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任——楊天睿訴成都金豐物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案

  本案要旨：雙方當(dāng)事人簽訂物業(yè)管理協(xié)議，物業(yè)公司有對小區(qū)實行24小時安全監(jiān)控和巡視，保證監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)24小時運行良好的約定義務(wù)。業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司的保安人員未對進(jìn)出小區(qū)的陌生人進(jìn)行盤問、登記，監(jiān)控系統(tǒng)和防盜報警系統(tǒng)并非24小時運行的，說明物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù)，對業(yè)主被盜造成的財產(chǎn)損失應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

  5、物業(yè)公司或開發(fā)商未履行應(yīng)盡義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)對被盜業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任——鄭培偉與遼寧省沈陽市鐵西區(qū)城建開發(fā)有限責(zé)任公司等房屋買賣合同糾紛上訴案

  本案要旨：業(yè)主財產(chǎn)被竊，若物業(yè)公司未能盡到善良管理人的防范義務(wù)，其應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;若開發(fā)商未能履行其對小區(qū)安全裝備的承諾，其亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然，竊賊系直接侵害人，對業(yè)主財產(chǎn)被盜所致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，乃理所當(dāng)然。且竊賊系終局責(zé)任人，物業(yè)公司、城建公司承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向其追償。

  專家觀點

  1、在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受第三人侵害時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障責(zé)任的承擔(dān)

  對于發(fā)生在物業(yè)小區(qū)業(yè)主的專有部位的非法侵害事件，尤其是業(yè)主在家中被害或巨額財物失竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?對此，理論界和學(xué)術(shù)界頗有爭議，個案的判決也不一而同。

  有人認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)小區(qū)的安全防范義務(wù)，是造成業(yè)主家中致害或失竊的原因，所以要承擔(dān)違約責(zé)任。也有人認(rèn)為，盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有相應(yīng)的安全防范義務(wù)，但其維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)與公安機關(guān)的治安管理職責(zé)不同，因為保安并非保鏢，也非絕對地保證刑事案件的不發(fā)生，對于在業(yè)主專有部位發(fā)生的侵害事件，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)賠償責(zé)任，對于業(yè)主的訴訟請求應(yīng)當(dāng)判決駁回。另有人認(rèn)為，保安義務(wù)重在履行的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安全保障義務(wù)，就是要避免和預(yù)防對業(yè)主非法侵害或盜搶事件的發(fā)生。主要是看其是否履行了合同的約定義務(wù)與盡到了安全防范的職責(zé)。

  筆者認(rèn)為，最后一種意見較為妥當(dāng)。對于發(fā)生在業(yè)主家中的非法侵害事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任，關(guān)鍵取決于法律對物業(yè)服務(wù)企業(yè)強制性義務(wù)的規(guī)定，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同中的約定。因為刑事案件往往具有突發(fā)性、不可預(yù)測性和隱蔽性，即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同履行了安全保障義務(wù)或者注意義務(wù)，也很難絕對避免此類犯罪案件的發(fā)生，因此，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的約定義務(wù)和盡到了安全防范職責(zé)的情況下，不宜由其對犯罪造成的損害結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。

  2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)

  關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否負(fù)有保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)，理論上存在兩種不同的觀點。一種觀點認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)限于對物業(yè)的管理，而不包括對業(yè)主人身、財產(chǎn)的保障。另一種觀點認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍是寬泛的，包括了對業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的保障。筆者贊成后一種觀點?！段飿I(yè)管理條例》第36條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！弊鞒龃朔N規(guī)定的原因在于，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)公共秩序的維護(hù)義務(wù)本身就包含了對業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的保障義務(wù)。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，對區(qū)域內(nèi)危險源的實際控制力顯然要高于業(yè)主。司法實踐中，有法院判決也認(rèn)可了物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承擔(dān)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到其安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到侵害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，此種責(zé)任既可能是侵權(quán)責(zé)任，也可能是違約責(zé)任，此時將發(fā)生責(zé)任競合的問題。在判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到其安全保障義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)對損害發(fā)生是否具有過錯，具體包括如下因素：一是導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生的原因。例如，在小區(qū)公共道路上，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時清除積雪而導(dǎo)致業(yè)主摔傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。二是考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了其職責(zé)。例如，保安對外來可疑人員從不加以詢問，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到外來人員侵害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三是考慮物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。如果收費標(biāo)準(zhǔn)較高，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)更多的安全保障義務(wù)。實踐中，一些小區(qū)收費很低，甚至無力聘請保安，此時，其安全保障義務(wù)就應(yīng)當(dāng)?shù)陀谑召M較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù)

  最終以法律的形式作出安全保障義務(wù)規(guī)定的是《侵權(quán)責(zé)任法》，它是指在一定法律關(guān)系中一方對另一方的人身、財產(chǎn)安全依法承擔(dān)保障的義務(wù)，違反這一義務(wù)就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。單純不安全并非應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任，必須當(dāng)事人之間具有一定的關(guān)系，被告對原告負(fù)有安全保障注意義務(wù)，而被告不予安全保障，才有侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的財產(chǎn)及人身是否應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù)?如需承擔(dān)，其范圍和限度應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定?《物業(yè)服務(wù)解釋》的征求意見稿中曾設(shè)有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的條文，其第8條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持?！倍谡匠雠_的《物業(yè)服務(wù)解釋》中則未見該條款，這也為該爭議的存在埋下了伏筆。

  第一種觀點認(rèn)為，不能將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列為承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體，要求其承擔(dān)安全保障義務(wù)既無法律依據(jù)，也無法理基礎(chǔ)。

  第二種觀點認(rèn)為，雖然《物業(yè)服務(wù)解釋》中并沒有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的規(guī)定，但按照我們國家的法律體系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)依然存在。

  我們同意第二種觀點。

  首先，《物業(yè)管理條例》第47條第1款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！钡?6條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！睆纳鲜鲆?guī)定來看，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有安全保障義務(wù)。

  其次，物業(yè)服務(wù)合同對安全保障義務(wù)作出明確約定的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反此義務(wù)而對業(yè)主的財產(chǎn)或人身造成損害的，將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種損害不僅包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有或管理下的物對業(yè)主造成的損害;也包括因第三人的侵權(quán)行為對業(yè)主造成的損害。再次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第2款的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方承諾與服務(wù)細(xì)則也納人到合同內(nèi)容中。因此，如果在其單方承諾或服務(wù)細(xì)則中有涉及安全保障義務(wù)的服務(wù)承諾，也將作為合同義務(wù)加以履行。

  最后，附隨義務(wù)除了為輔助實現(xiàn)債權(quán)人之給付利益外，還有避免侵害債權(quán)人之人身或財產(chǎn)上利益的功能。依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及合同的目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主及服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全承擔(dān)保護(hù)義務(wù)屬于合同附隨義務(wù)的范圍。因此，即使合同中沒有對安全保障義務(wù)作出約定或約定不明確，但根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，基于誠信原則衍生出的合同附隨義務(wù)也是安全保障義務(wù)的法源之一。

  由上可知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)，造成業(yè)主合法權(quán)益受到損害的，既可因侵權(quán)而承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，也可因違約而承擔(dān)違約責(zé)任。此時將發(fā)生請求權(quán)的競合，根據(jù)《合同法》第120條的規(guī)定，當(dāng)事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴，也可以選擇依侵權(quán)法規(guī)范提起侵權(quán)之訴。