業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有許多誤區(qū)：有的把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位，有的把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，有的把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門，有的把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運(yùn)營(yíng)商。這些錯(cuò)誤的觀念，導(dǎo)致許多業(yè)主把與住房相關(guān)的責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，把物業(yè)當(dāng)成“筐”，凡與住房有關(guān)的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司好像啞巴吃黃連，有苦難言。

那么，哪些事不該物業(yè)管、哪些事該物業(yè)管呢？

家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。過(guò)去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。

保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開(kāi)發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開(kāi)發(fā)商，是選擇開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。換句話說(shuō)，不管是開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。

指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。這些事情，有的與物業(yè)公司沒(méi)有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責(zé)任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責(zé)任監(jiān)督、制止或向主管部門報(bào)告。

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問(wèn)題，由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)解決，也不是物業(yè)公司的事?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。因此，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業(yè)也應(yīng)該付給物業(yè)公司一定的勞務(wù)費(fèi)。目前，供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

物業(yè)公司管理服務(wù)的范圍有哪些？《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對(duì)業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭(zhēng)取使問(wèn)題得到解決。

要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。