第一章 總則
第一條 為貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
第三條 省住房和建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合。具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作。
第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)自律管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)組織。
第二章    物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第六條   劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。有以下情形之一的，可以確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：
（一）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目；
（二） 分期開發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備相互關(guān)聯(lián)且可以共用的項(xiàng)目；
（三） 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；
（四） 新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（五）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（六）被道路、河道分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；
（七）本辦法施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。
第七條　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主的意見后確定。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照本辦法的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第八條  新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二節(jié) 配套建筑及設(shè)施設(shè)備
第九條　新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建，包括物業(yè)服務(wù)辦公、客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)管理用房的坐落位置（具體到樓棟、房號(hào)）。的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米；分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之三的比例配置。
(二)應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米，最高不超過50平方米。
物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償提供，其所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。
第十條　建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地配置獨(dú)立的水電氣等計(jì)量器具。
第十一條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)管理用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)管理用房配置情況，在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明并登記室號(hào)。
第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過12個(gè)月。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
第十三條　通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù)，由市政、園林部門負(fù)責(zé)；通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。
各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理的義務(wù)。
第十四條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等行政主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交接
第十五條 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
第十六條 物業(yè)中有住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅項(xiàng)目申請房屋預(yù)售許可證前通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（一）投標(biāo)人少于3人；
（二）多層物業(yè)總建筑面積少于5萬平方米，或者單棟高層（含小高層）物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于4萬平方米。
第十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同?？h級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)招投標(biāo)實(shí)施監(jiān)督管理。
第十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的配套建筑、物業(yè)管理用房位置及設(shè)施設(shè)備。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十九條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)管理和承接查驗(yàn)、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十條 鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者資金支持。
第二十一條 住宅小區(qū)項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目交付使用前，聘請經(jīng)縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的，具備獨(dú)立法人資格和物業(yè)管理、建筑施工、設(shè)施設(shè)備安裝、質(zhì)量監(jiān)督等相應(yīng)專業(yè)人員的物業(yè)管理驗(yàn)收中介機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收。住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格，報(bào)縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案后方可交付使用。開展物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收，住宅小區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設(shè)單位在物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收合格后應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
第二十二條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十三條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（六）物業(yè)管理用房清單；
（七）園林施工圖紙及樹種清單；
（八）業(yè)主名冊；
（九）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。
第二十五條　物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主
第二十七條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二十八條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共同部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：
（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第三十條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算，總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第三十二條規(guī)定條件，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起60日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三十二條 籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求建設(shè)單位提供下列文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；
（二）業(yè)主名冊；
（三）建筑規(guī)劃總平面圖；
（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；
（五）綠化竣工總平面圖；
（六）物業(yè)管理用房配置證明；
（七）專項(xiàng)維修資金交存證明；
（八）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。
第三十三條 籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；
（五）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第三十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。
召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；
（二）業(yè)主大會(huì)決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開；逾期不組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議以采用集體討論的形式為主，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。
第三十八條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算，按照下列規(guī)定確定：
（一）按照業(yè)主人數(shù)計(jì)算的，1人計(jì)算為1票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為1票；
（二）按照物業(yè)專有部分建筑面積計(jì)算，每1平方米建筑面積計(jì)算為1票；建筑面積不足1平方米的按1票計(jì)算。
第四十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式、召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件、業(yè)主投票權(quán)的確定方法等及其他有關(guān)事項(xiàng)。
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，但業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)成員由5人至11人單數(shù)組成。應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任1名和副主任1至2名，業(yè)主委員會(huì)可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
第四十三條 選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，可以按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第四十七條 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)和區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及公安派出所、相關(guān)行政部門各方代表組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；
（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)問題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；
（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十九條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項(xiàng)目經(jīng)理人的信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。
第五十條 建立物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理人制度。
物業(yè)管理項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目經(jīng)理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的規(guī)范要求，向受委托服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，委派經(jīng)培訓(xùn)合格的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理人有關(guān)規(guī)定，由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：
（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；
（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項(xiàng)；
（四）合同期限；
（五）違約責(zé)任。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
（二）公共綠化的維護(hù)；
（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；
（五）車輛的停放管理；
（六）物業(yè)裝飾裝修管理及物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；
（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的帳務(wù)管理；
（八）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料的保管；
（九）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
第五十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)憑證，但業(yè)主就物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納爭議金額提供相應(yīng)擔(dān)保的除外。
業(yè)主已經(jīng)提供擔(dān)保的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)提起訴訟或者仲裁。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)；沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月告知對(duì)方。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除移交本規(guī)定第二十六條第一款規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)將和下列資料移交業(yè)主委員會(huì)：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報(bào)告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位及專營單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋、設(shè)備維護(hù)等書面協(xié)議；
（六）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第一節(jié)  物業(yè)使用
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房、或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；
（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（四）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；
（五）在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
（六）亂丟垃圾，高空拋物；
（七）飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物；
（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，影響鄰居采光、通風(fēng)；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。
第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建（構(gòu)）筑物及種植花草樹木已實(shí)施白蟻預(yù)防的，白蟻防治機(jī)構(gòu)在白蟻防治包治期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)定期回訪，發(fā)現(xiàn)蟻害應(yīng)當(dāng)免費(fèi)予以滅治。
業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他人員和單位不得損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的白蟻防治設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)白蟻防治設(shè)施破損的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知白蟻防治機(jī)構(gòu)給予維護(hù)、更新。
第二節(jié) 物業(yè)維護(hù)
第六十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主對(duì)專有部分進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰物業(yè)造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第六十二條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的一定比例，一次性向房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
第六十三條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第六十四條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。
第六十五條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
物業(yè)質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第六十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。
第三節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六十七條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理和監(jiān)督制度，建立全省統(tǒng)一監(jiān)管信息平臺(tái)?！?br />第六十八條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
第六十九條 發(fā)生下列嚴(yán)重影響房屋使用和安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和所在地房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告：
（一）屋頂、外墻滲漏的；
（二）電梯、水泵故障影響正常使用的；
（三）外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的；
（四）消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的；
（五）其他嚴(yán)重影響房屋使用和安全的情況。
前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用，按照管理規(guī)約規(guī)定或者經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)或者經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金主管部門同意，在專項(xiàng)維修資金公共維修帳戶中直接列支，在經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定責(zé)任后，再從相應(yīng)業(yè)主物業(yè)維修資金帳戶中扣除。
第七十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、電視、環(huán)衛(wèi)、郵政、人防、白蟻防治等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 法律責(zé)任
第七十一條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
（一）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，處5萬元以上10萬元以下的罰款；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上5萬元以下的罰款。
（二）建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，可以處5萬元以下的罰款。
（三）建設(shè)單位未按規(guī)定交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以5萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以3000元以上1萬元以下的罰款；
（六）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。
（七）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，責(zé)令改正，并可處1萬元以上5萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財(cái)物和共用設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令改正，并可處5萬元以上10萬元以下的罰款。
（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理未經(jīng)培訓(xùn)合格上崗的，責(zé)令限期改正，并可處1萬元以上5萬元以下的罰款。
第七十二條專業(yè)經(jīng)營單位違反本辦法第十四條規(guī)定的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第七章 附則
第七十三條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條 本辦法自2013年1月1日起施行。